PNK rental: https://clck.ru/rfQra (ЗПИФ ПНК на Мосбирже)
Инвестиции в фонды недвижимости — PNK rental (1 видео) https:// youtu.be/8s386ZDpIG0
Инвестиции в фонды недвижимости — PNK rental — REIT в России (2 видео) https:// youtu.be/GqXaN9OwzxM
00:00 Сегодня в выпуске
1:19 Инвестиции в индустриальную недвижимость
1:43 Александр Дубровин — директор по маркетингу в фонде PNK Group
2:00 Результаты инвестирования за 2 года
2:30 Как работают фонды недвижимости
5:40 Ситуация на рынке индустриальной недвижимости
8:16 Как развивался фонд за последние 2 года
9:51 Зачем фонд вышел на биржу
12:26 Какое позиционирование у фонда PNK Rental
14:15 Про сделки фонда
14:57 Возможна ли сверхдохоность в будущем
17:36 Как контролируют фонд PNK Rental
19:30 Про ежемесячные выплаты
21:00 Планы на будущее
22:46 Ссылка на сайт PNK Rental есть в описании
=================== текст видео ====================
есть повод все-таки смотрите будешь есть
одержим оптимизмом ближайшее время через
там плюс минус пару месяцев можем
ожидать ежемесячные выплаты как докажите
что вы не пироги да у фонда паника rent
of 25 тысяч инвесторов активы фонда
составляют 5 . 2 миллиарда рублей если я
допустим через личный кабинет покупаю
напрямую вас либо на бирже через брокера
вот для меня как инвестора в чем будет
разница
им очень просто закрыть магазин и но их
товар по-прежнему лежат на складах а
средняя доходность у меня получилось 21
процент годовых общее около 37 процентов
ну и чтобы не быть голословным
собственной историей операции вот среди
таких компаний достаточно крупные
которые входят в индекс s&p 500 в россии
не было ничего подобного и мы решили на
основе интро недвижимости которые
создают паинька групп формировать такой
специализированный фонд для самого
широкого круга инвесторов
друзья приветствую с вами николай
мрочковский мы говорим об инвестировании
создания капитала о пассивном доходе
сегодня речь пойдет об инвестициях в
индустриальную недвижимость около двух
лет назад я сам начал инвестировать
через фонд bring oriental фонд
индустриальной недвижимости
мы записывали несколько роликов с
руководством компании с основателями
фонда и сегодня пообщаемся с александром
дубровин им одним из основателей фонда
пнк rental и учредителям управляющей
компании индустриальная недвижимость
которая собственно непосредственно
занимается управлением объектами и
генерирует денежный поток пайщикам
александр здравствуйте добрый день и
ковой для начала друзья я хочу показать
мои цифры чтобы было понимание
как у меня это происходило вот сейчас
открываю мой текущий портфель средняя
доходность у меня получилось 21 процент
годовых общее около 37 процентов ну и
чтобы не быть голословным
собственной истории операции вот 24 0 9
20 то есть чуть меньше двух лет назад я
стал инвесторам фонда пэнг орен
александр расскажите пожалуйста для
наших зрителей что такое зомби
индустриальной недвижимости как это
работает в россии для российских
инвесторов на сколько я понимаю за
основу были взяты
американские рейд фонды и фонды
недвижимости которые там очень популярны
и действительно работает их много они
нацелены на различных мелких инвесторов
в россии такого долгое времени вот
расскажите как это работает у нас и как
вы организовывали собственного шифон мы
смотрели на успешной инвестиционные
продукты в области недвижимости на
западе действительно и создали
аналогичный продукт в россии
действительно основан на базе real
estate management roast это
сонной компании привлекающие денег
частных инвесторов для коллективных
инвестиций недвижимости среди такие
компании есть достаточно крупные которые
входят в индекс с м-500
в россии не было ничего подобного и мы
решили на основе интро недвижимости
который создает паника групп формировать
такой специализированный фонд для самого
широкого круга инвесторов
в этот продукт мы вкладывали следующие
первое весь арендный поток за вычетом
расходов на управление
должен распределяться среди пайщиков
фонда второе недвижимость фонде должна
обновляться то есть должна происходить
ротации объектов с целью получения
дополнительной прибыли от их продажи и
последующей капитализации этой прибыли
стоимость пая
таким образом мы получаем приличное
увеличение доходности от аренды 3
диверсификация
арендаторами объектов должны быть
компании из разных отраслей экономики
4 мы хотим создать крупнейший фон
который станет индексом индустриальной
недвижимости страны это значит
управляющей компании сможет зарабатывать
только масштабируя актива фондов до
десятков и сотен миллиардов рублей
значит комиссий управляющей компании
должна составлять не проценты как это
принято на российском рынке всего лишь
десятые доли процента
в нашем случае это 0,25 процента и пятое
низкий порог входа мы понимали что
частному инвестору нужно дать
возможность попробовать этот вид
инвестиций в недвижимость на самых
минимальных сумах дешевле чем один раз
заправить автомобиль например или
сходить в магазин за продуктами вот
такой системный продукт мы сделали
александр позвольте я тогда для наших
инвесторов подытожу как я вижу ваш фонд
то есть всю накопленную прибыль за
вычетом вашей комиссии 0 25 процента и
некоторых небольших дополнительных
расходов вы выплачиваете инвесторам а вы
регулярно продаете здание фондов что
создает дополнительную прибыль об этом
еще дополнительно вас раз прошу у вас
арендатор из разных сфер экономики
российской и наконец низкий порог входа
то есть менее 1 тысяча восемьсот рублей
что действительно является очень
невысокой суммы по сравнению с тем что
было ранее например
у других фондов порядка 300 500 тысяч
рублей что естественно гораздо менее
доступны для и место александр могли бы
вы рассказать текущую ситуацию на рынке
индустриальной недвижимости
как сейчас обстоят дела многие инвесторы
обеспокоены в частности например тем что
крупные международные сети начинают
уходить из россии не является ли это
существенным ударом по вашему бизнесу
потому что арендаторов найти сложнее
может быть кто-то там от вас собираетесь
ехать в общем как у вас обстоят дела
если говорить в целом о рынке то конечно
же текущей ситуации на него влияет
прошлый год примеру стал рекордным для
роли кадастра недвижимости по объему
заключенных сделок вот в этом году
девелоперов соответственно выполняют эти
контракты строят все что было
запланировано построить прошлом году
безусловно иностранной компании которые
сворачивать свою деятельность на нашем
рынке будет освобождать постепенно своей
площади
им очень просто закрыть магазин и но их
товар по-прежнему лежат на складах
соответственно и нужно искать товары так
или иначе все таки распродать быть во
вторых даже когда они их распродадут так
или иначе они связаны долгосрочными
договорами аренды соответственно
появится рынок субаренды он уже
появляется когда они будут передавать
эти площади из-за этого на некоторое
время конечно же
объемного строительство уменьшится но
для инвесторов этой ситуации является ли
каким-то минусом негативом или вы не
ожидаете от не падения доходности
никаких трудностей для вас вот с точки
зрения вашего фонда насколько вы видите
как бы проблемы в этой ситуации или
может быть наоборот возможность что
какие-то пространства помещения можно
будет купить по более низким ценам вот
как для вас эта ситуация
то что касается объектов фонда пнк рента
то в настоящий момент только российские
компании ориентированы на внутренний
рынок среди них
компания али диета крупный дистрибьютор
товаров народного потребления
договор аренды на наш объект у нас ними
заключен до конца первый квартал 2020
года вкус wheel это сеть магазинов
натуральной здоровых продуктов питания
контракт не иметь до 2036 года и наш
новый объект завод жби и имея договор
аренды заключен в мае этого года на 10
лет по мере роста фонда будут репутации
конечно же новый объект с редакторами из
разных сфер экономики если будет
возможность приобретать объекты дешевле
естественно мы будем этому рады в целом
как фонд ну на данный момент
маловероятно что стоимость недвижимости
пойдет вниз александр уже практически
два года вот прошло как вы как создан
slam пенка rental могли бы рассказать
как развивался за этот за это время фонд
что происходило как собственно вы
менялись и куда движется дальше вот этот
трек вашего развития до об открытии
фонды было объявлено в 2020 году в июле
нашей медицины предложения с доходностью
11 процентов годовых на тот момент было
точно привлекательным примерно на 5
процентов выше чем
ставки по депозитам фонд конкурентов
начал свою работу в партнерстве с
правящей компания класс капитал который
предоставил свою платформу для и в небе
живой покупки продажи паев уже в октябре
2020 года мы вышли на 1 тысячу клиентов
то есть получить 1 тысячу клиентов
которые при мне принесли фонд уже
несколько сотен миллионов рублей
в декабре
2020 года фонд продал первое здание
существенной прибылью и приобрел новое
здание по выгодной цене
это здание было
больше площади благодаря этой сделки по
продаже здания как бы активы фонда
естественно увеличились и доходность
фонда в тот момент в первом квартале 21
года была практически рекордной
составила 30 процентов годовых
фактически то есть те инвесторы которые
пришли фонда это до этого момента в том
числе вы николай получили эту
замечательную доходность уже в марте 21
года были заключены договоры
купли-продажи на три новых объекта один
из которых был довольно крупный сейчас
есть фонде это объект с арендатором
вкусил это без стоит более 3 миллиардов
рублей
стратегия фонда для неквалифицированных
инвесторов
не предполагает покупку объектов кредит
соответственно мы должны были найти
схему при которой такие большие объекты
мы сможем приобретать благодаря
партнерству паинька групп мы нашли такую
схему когда объекты приобретаются в
рассрочку и вот доход он получает на уже
выплаченную за объект сумму иными
словами все деньги инвесторов работают
сразу все по и беспечен и заявлены
доходностью александр и около года назад
а вы выпустили по и на бишь вот зачем
был сделан этот шаг как он повлиял для
инвесторов что это дает вам как фонду и
чем это она что это для инвесторов дает
до фонд вышел на бирже в июле 21 года
уже осенью московская биржа перевела
фонд 1 котировальный список это говорит
я высокая ликвидность бумаг и о
надежности высоком качестве услуг
управляющей компании и главное
обеспечивает доступность паев фонда всем
без исключения российским инвесторам а
зачем вышли на биржу конечно же это
расширение круга инвесторов это
возможность
привлечь
тех кто
нибудь не хочет и не желает приобретать
единственной продукты в не держи им
комфортно и удобно торговать с
брокерского счета и мы дает предоставили
эту возможность а
для инвесторов какой иметь значение и
что удобнее или в чем разница если я
допустим через личный кабинет покупаю
напрямую вас либо на бирже через брокера
вот для меня как инвестора в чем будет
разница по большому счету разницы нет
все дело в вашем комфорте если у вас
есть брокерские счета вам удобнее и
привычнее приобретать паи на бирже вы
можете это делать также будете получать
регулярно доход
соответственно вы можете приобретать паи
любой момент и продавать их наверное
ключевое преимущество бирже это
ликвидность соответственно если вы
хотите продать по и сегодня и сегодня же
вывести деньги такую возможность биржа
предоставляет у
конкурентов точка ру есть следующее
преимущество это реинвестирование то
есть автоматически клиент завел деньги и
после и виде на эти деньги уже управлять
компания приобретает ему следующий по и
на полученный доход а
полученный доход в случае если я покупаю
паи на бирже он как мне приходят просто
на брокерский счет я и вы совершенно
верно и вы получаете на брокерский счет
и дальше уже сами принимаете решение как
распорядиться этими деньгами
александр а на текущий момент вот
сколько у фонда всего инвесторов и но
если эта информация открыта то какую
сумму вас проинвестировали в сумме
инвестора для вас николай конечно же мы
эта информация откроем и для ваших
клиентов
эксклюзивно сегодня на данный момент у
фонда паника рента 25000 инвесторов
активы фонда составляют 5 . 2 миллиарда
рублей
спасибо что поделились
александра существенную часть доходности
вы получаете от продажи объектов по
крайней мере вот так было за текущий два
года что например вот по-моему еще ту
доходность не этом 12 14 процентов по 21
процент и как я понимаю это сделано в
большой степени за счет того что вы
выгодно продали какие-то объекты вот
могли бы подробнее рассказать в чем ну
как выстроена логика работы фонда то
есть вы с одной стороны позиционируйте
как арендный фонд или основной доход от
арендных платежей но в то же время вот
иногда какие-то операции купли-продажи
совершайте как вы это определяете когда
надо купить продать насколько это
является как бы таким ключевым
направлением или просто допустим пару
раз повезло дешево купить дорого продать
или все-таки это некая системная работа
поскольку мы имеем достаточно большой
опыт управление и настроили
недвижимостью вот как наша команда уже
составляет 18 лет трудно сказать что
неправильно говорить что нам где-то
повезло мы в качестве стратегии фонда
выбрали именно ротацию объектах когда
нужный момент времени нужный объект
приобретается фондом и соответственно
какие-то объекты из фонда продаются
благодаря стратегическому партнерству
паника групп фонд имеет приоритетное
право приобретать объекты на выгодных
условиях
поэтому мы имеем возможность в момент
когда рынок нам позволяет
продавать объект существенной прибылью
важно что это прибыль от продажи
объектов идет в капитализацию пая то
есть таким образом на
горизонте несколько лет мы действительно
увеличиваем арендный поток
александра можете ли как-то поделиться
вот последнее какие-то новости о ротации
объектов фонда что что в последнее время
вы покупали продавали может быть что вы
планируете покупать или продавать в мае
этого года была заключена две сделки
первая сделка этому продали объект на
новой риге московской области за 1 и 6
миллиарда рублей 9 месяц назад мы
приобрели его за 1 четыре мили да
дополнительно мы возместить или у
государства налог на добавленную
стоимость в размере 200 миллионов рублей
вот таким образом все деньги получены
продажи объекта плюс размещены ндс пошли
на приобретение нового объекта
с большей стоимостью из известной
большей доходностью александра можно ли
в дальнейшем рассчитывать что вот эта
работа будет продолжена то есть помимо
предполагаемых 12 и 14 процентов от
аренды мы периодически все таки будем
получать его какую-то сверхприбыли вот
купли-продажи то есть это это
планируется в конечно это часть нашей
стратегией и нашим инвесторам думаю
важно следить за теми торговыми
сигналами которыми которые мы даем мы
регулярно при продаже объекта об этом
извещаем
инвесторов можно обращать на это
внимание
александров как на вас отразилось
ситуация в конце февраля начале марта
когда биржа на место переделе
останавливало ольги а сколько для вас
это как его поразилась либо прошло все
мимо и вы даже не обратили внимание этот
инцидент
наверное пройти это не могло не него
вломим они не все совместные участники
рынка конечно же
были напряжены в тот момент что будет
дальше когда вижу откроется но пока бы
бирже было закрыто по и торговались
проводились операции на платформе боинг
аренду точка ру
инвесторы зарегистрирован на платформе
могли покупать продавать по и по
средневзвешенной цене последнего дня
торгов на бирже
далее получается спустя пять недель
после ее закрытия московская биржа
предложила нам как одному из наиболее
ликвидных популярных фондов недвижимости
начать торги быть первыми конечно же до
было волнительно потому что
мы
видели то товар который
случился с грубыми фишками после от
открытия и
было достаточно напряженная ситуация с
курсом доллара
ставка ставка ключевая уже составлял 20
процентов и конечно же
это
как бы могло привести к снижению
стоимости пая после открытия но эти
опасения не оправдались
цена пая скорректировав всего лишь на 3
4 процента
ликвидность по-прежнему есть и после
очередной продажи объект который
случилось в мае как раз
расчетная стоимость пая выросла
соответственно активы фонда выросли и
также скорректировав цена на бирже это
была отличная возможность приобрести паи
по
минимальной цене этот момент и после
сделки по продаже объекта заработать не
только на реном доходе но и на изменение
стоимости поверх александр как могли бы
вы рассказать как вас контролирует а
почему задает этот вопрос нередко идут
комментарии о наших зрителей что они
пирамиды ли это а вдруг нас всех
обманывают и они собирают деньги с новых
инвесторов выплачивают старым инвесторам
как докажите что вы не пирамида как вас
контролирует кто вас проверяет и почему
инвесторы могут чувствовать и могут ли
чувствовать себя в безопасности
во первых управляющей компании имеет
лицензию центрального банка
соответственно она представлена
нашем сайте и поверьте банк россии
контролирует мы проходим проверки банк
банк россии второе мы получаем рейтинге
то есть национальное рейтинговое
агентство присвоило рейтинг и управлять
компанией и фонду в третьих мы допущены
к торгам на московской бирже и мы
торгуемся в первом катер овальном списке
трудно себе представить чтобы держать
допустила в пюре котировальный список
какую-то пирамиду в четвертых это
реальный физический объект недвижимости
на них можно поехать посмотреть николай
вы можете сделать любой момент приехать
на экскурсию якобы доеду до взять на
время интервью на ваших объектов мы
устройство приглашаем вы можете снять
показать
вашим подписчикам
физически настоящий актер и
на самом деле это наверное главное
преимущество инвестиции в недвижимость и
фонд недвижимости это реально физические
активы потому что инвестор приобретает
по большому счёту часть в недвижимость и
долевое участие в недвижимости и это
недвижимость не может испариться
исчезнуть если даже с ней что-то
произойдет сгорела к примеру да то есть
то оно страхово на
поэтому
фон недвижимости представляется нам
наиболее консервативным способом
инвестирования
хорошо александр ну давайте я к приятные
новости вот вы недавно анонсировали что
планируете переходить предлагать
инвесторам ежемесячные выплаты до этого
были ежеквартальные сейчас ежемесячный
ну естественно это чем чаще получаешь
деньги тем приятнее ну и помимо этого
этом может быть и чуть более высокая
доходность за счет более частого
реинвестирования дохода
когда это произойдет когда ждать
переход на ежемесячной платы
подразумевает изменение правил
доверительное управление фондом
соответственно мы уже провели пайщиков и
они проголосовали за это изменение далее
эти новые правила и результаты
голосования подаются в банк россии что
тоже уже сделано естественно теперь мы
ждём их регистрации мы ожидаем что новые
правила был зарегистрирован центробанком
в августе этого года соответственно если
мы это производить это уже
с сентября мы перейдем на ежемесячной
выплаты
отлично спасибо но давайте так
подрезюмирую из того что понял то есть в
ближайшее время через там плюс минус
пару месяцев можем ожидать ежемесячные
выплаты средняя доходность сейчас
целевая 12 14 процентов на 5 летним
горизонте но возможно если вы будете
удачно продолжать куплю-продажу то и
чуть выше будет приятно если это так но
давайте финальный вопрос задам какие у
вас планы на ближайшее будущее что могли
бы рассказать из того чтобы было полезно
знать нашим инвесторам касательно
будущего пленка я бы хотела немножечко
еще скорректировать ваше резюме потому
что текущий уже ареной доходности говоря
12 процентов годовых и мы стремимся
стать ещё прозрачнее вот уже по итогам
заканчивающегося второго квартала мы
планируем сделать отдельный отчет в виде
простой таблицы в которой инвесторы
смогут видеть весь полученный арены
доход расходы количество паев и доход на
один пай все это будет представлена
сайте про вич компании поэтому квартала
то есть
надеемся что мы станем еще более
прозрачными для для инвесторов
предыдущие два года работы фонда
показали что индустриальная недвижимость
остается не только доходной но и
достаточно устойчиво экономическим
кризисом вот во всем мире бушевала
пандемия и при этом индустриальные
движимость показывала хорошие результаты
потому что развивалась кратно
электронная торговля в будущем нас
очевидно ждут новые драйверы такие как
природные предприятия которые будут
заниматься импортозамещением поэтому
уверен что нет реальной недвижимость
останется тихой гаванью для инвесторов
которые рассчитывают на регулярный доход
спасибо александр друзья мы общались с
александром дубровин им
учредителям управляющей компании
индустриальная недвижимость которая
непосредственно управляет активами фонда
принторе напишите пожалуйста в
комментариях есть ли у вас опыт с
торрентов подпалили вы по и насколько
довольно устраивает и если есть вопросы
пишите пожалуйста в комментариях мы
попросим представителей пленка ответить
на не чтобы лучше разобрались в этом
вопросе также можно посмотреть наши
прошлые видео которые мы вот на
протяжении двух лет что я сам являюсь
инвестором в плен к записывали и
выкладывали александр благодарю спасибо